恩汎理財投資團隊

宏盛（2534）為團隊今年初已經操作完畢的標的，有關該公司的基本資料請參考「今（2013）年追蹤重點－捷四案」一文。

今（2013）年營運在無新案完工下，幾無營運收入，雖仍有3戶帝寶庫存可以銷售，至目前為止仍呈現虧損狀態。而今年最受市場關注的捷運共構案-南京東路捷四，目前已進入權利分配所屬樓層的談判，其進度將視政府單位的行政程序效率而定，惟在目前壽險業者投資不動產限制有條件解禁下，此案權利分配比例確定後，應可順利出售入帳。

目前多數的建商將目標放在新莊及淡水的推案，若對營建類股有追蹤的投資朋友，應對該2處不陌生，淡水曾在金融海嘯前有過一段炒作榮景，現在仍有多處興建到一半的建案，而當初進場的投資人是否解套，就得看各自的手段了；而新莊副都心則是每年一炒，房價波動甚為劇烈，在捷運通車解決交通問題及位來機場線的通車下，在其交通便利性及位處比淡水更接近臺北市的優勢下，該處的確更具有炒作空間。目前整體推案量已達168億元，上半年推出的「宏盛新世界」（淡水）第1期建案已完銷，後續推出的第2期亦已達70%的銷售率，在年底前尚有士林案及北投奇岩岸高達85億元的案量推出，總計今年整體推案量將高達250億元。

展望未來營運，雖然今年度捷四出售入帳期待落空機會大，但明年在士林福林國小案及新莊宏盛學至達案陸續完工下，加上兩案地處鄰近捷運站及生活機能佳，完銷應無問題。而接踵而來的是新莊帝境及新莊闊合兩案及淡海建案的完工，加上目前在淡水地區仍持有4.3萬坪的建地，未來可望持續推出新建案，預期未來3年的營運收入來源將可無虞。

在今年並無新案完工下，整體營運仍呈虧損狀態，惟手中仍有3戶帝寶待售，以目前市價來看，若能順利出售一戶（目前已有一戶斡旋中），全年營運仍可維持損益兩平。至於南京東路捷四案的銷售狀況，就得聽天由命了，若來得及今年入帳（看來很難），則明年的股息收益誘人；若來不及，則加計明年入帳的建案，其獲利的炒作題材不缺，只是在此之前，股價的支撐度就不強了。至於近期彭總裁暗示的升息部分，升息到底能對房價產生多少影響尚待考驗（過去曾有10%以上的房貸，就沒人買房投資嗎？），但若真正可以升到這樣的利率，看來國內的景氣要算是超好了。但說真的，在國內政治人物、人民國家意識薄弱及沒有國家共同利益的共識下，還會有這樣的榮景嗎？

宏盛（2534）為國內老牌建設公司，以大臺北為主要推案地區，過去產品以住宅、大樓為主，近幾年看好商辦市場，亦積極跨入商辦市場，使得目前推案中，住宅與商辦各占約50%，市場上著名的建案有「宏盛帝寶」、「信義帝寶」等。

建設公司最讓投資人難以下手的應該算是營收獲利不易掌握，而宏盛在土地開發方面，因挑選的地段獨到，再搭配適當的時機推出當期市場主力產品，加上公司經營以每年都能配發現金股息給股東為經營方向，使得經營、獲利及配息方面的表現都屬穩定。2011~2012年應屬宏盛的入帳空窗期，主要靠餘屋及庶地的銷售為收入獲利來源，但在今（2013）年捷四案（主結構及外牆已完成）可望完工整棟出售（待與捷運局權利分配談妥）下，ㄧ次性處分利益的挹注，今年的獲利可望倍增。

除了「捷四案」外，今年另有3個新的推案建案，分別為「宏盛新世界」（新北市淡水區新市段）、「宏盛學—日上」（新北市新莊區副都心昌平國小前）和「淡水2」（新北市淡水區新市段），推案量計達150億元以上，預計分別於明、後年開始貢獻營收，若能順利完銷，保守估計每年獲利應可逾35億元，未來2年的稅後EPS有機會自5元起跳。

宏盛的開發案已大臺北地區為主，土地及推案價格相較於國內其他地方，較為穩定成長，算是較為保守的經營，加上開發地段都屬交通、生活機能佳的區塊，使得土地建案的去化應不成問題。去年8月團隊曾建議參考庫存股買回價格為布局依據（詳閱「空窗期將過，可留意」ㄧ文），目前看來收益頗豐，團隊亦在股價接近20元時做出操作調整，若以宏盛的配息政策近8~9成計，未來幾年的現金股息可望逾4元，目前團隊的持股成本，在不操作下，約2年可望本金全部回收。而目標價部分，宏盛在96年時稅後EPS曾達5元、現金股息4元，當時股價最高達36.8元，若未來稅後逾5元的情況再現，短線操作者可做為參考，長線操作者，成本收回後就放保險箱囉。

宏盛近2年是進入營運的空窗期，在今（2012）年並無重大推案溢注下，預估全年營運獲利將與去年相近，預料今年營收來源仍以「宏盛我城」、「宏盛帝寶」及「信義帝寶」的銷售和租金收入為主；另加計今年出售給宏泰人壽的淡海新市鎮商業區土地，貢獻EPS約0.7元，全年稅後EPS約1~1.4元。

今年可說是宏盛整體營運低迷的最後一年了，從目前的推案看來，自2013年至2015年間，均有多筆建案可望逐步完工認列。2013年受惠明年南京東路捷四商辦完工，該案為宏盛與關係企業宏泰人壽合建案，該案在南京東路捷運通車效益及位處六福皇宮對面優異地域下，預估將成為各大壽險公司的必爭之地，銷售對象無虞，一次性處分利益的挹注將可使業績大幅成長。

2014年部份：今年淡海新市鎮案正進行建照變更，可望於2013年第2季推案，預估2014~2015年兼可望認列；而新莊副都心推出的「宏盛學」純住宅案，目前以33~49坪的中坪數個案「至達」為主要銷售區域，對於業績的挹注預估也將落在2014年。

正積極規劃的案子尚有「日上」及士林福林段案的興建工程，都還在選擇適當的時機推案，而另一住商混合大樓－「闊合」，總銷37億元，預計將在2015年完工。

前陣子宏盛庫藏股執行完畢，買回均價為14.66元，有興趣且有意持有等待獲利的投資人可以此價為參考操作。